Jedną z decyzji, którą powinni podjąć właściciele lokali i nieruchomości zamierzający uzyskiwać przychody z najmu czy dzierżawy jest wybór formy opodatkowania tego źródła przychodów. Od tego zależy przede wszystkim wysokość płaconego podatku ale też stopień pracochłonności rozliczenia.
Niniejszy poradnik pomoże Państwu wybrać najkorzystniejszą formę opodatkowania dochodów z najmu. Oczywiście, dla właściciela nieruchomości najkorzystniejszą formą podatku może być niekoniecznie ta „najtańsza” ale może np. ta „najmniej pracochłonna” jeżeli chodzi o obowiązki podatkowe.
Omawiając więc aspekty „optymalizacji przychodów z najmu” skupiłem się nie tylko na kwestiach wysokości należnego podatku ale też kwestiach związanych z prostotą rozliczenia czy ryzykiem podatkowym.
Formy opodatkowania najmu
Dochody uzyskiwane z najmu przez osoby fizyczne mogą być opodatkowane według jednego z trzech sposobów:
- na zasadach przewidzianych dla odrębnego źródła przychodów jakim jest najem – Dochody z najmu zaliczane są do odrębnego źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn.: Dz. U. 2012 r. poz. 361). W takim przypadku dochody podlegają opodatkowaniu według skali podatkowej przy zastosowaniu ogólnych reguł opodatkowania.
- na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej – Działalność polegająca na wynajmie może być objęta działalnością gospodarczą podatnika. W takim przypadku dochody z tego tytułu podlegają opodatkowaniu tak jak inne przychody z tej działalności.
- zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych (opodatkowaniu podlega wówczas przychód)
Działalność gospodarcza czy „najem prywatny”?
Oczywiście, to czy przychody z najmu będą uznane za przychody z działalności gospodarczej czy też za tak zwany „najem prywatny” nie zależy od wyboru właściciela tylko od tego czy podatnik prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest najem. Zgodnie bowiem z art. 14 ust. 2 pkt 11 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Definicję działalności gospodarczej przynosi zaś art. 5a pkt 6 ustawy, zgodnie z którym przez pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową:
a. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Definicja ustawowa w praktyce sprawia wiele problemów interpretacyjnych i podatnicy często mają problem z ustaleniem do jakiego źródła przychodów zaliczyć najem.
Nie wnikając szczegółowo w dylematy interpretacyjne można wskazać, że najem będzie przychodem z działalności gdy wynajmowana nieruchomość ma związek z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą (np. wynajęcie czasowo nieużywanego pomieszczenia gospodarczego) bądź też działalność gospodarcza polega na wynajmie nieruchomości (tutaj podatnik powinien w ten sposób wynajmować kilka nieruchomości i prowadzić tę działalność w sposób zorganizowany i ciągły).
Jeżeli przedmiotem działalności gospodarczej jest najem to przychody takie mogą być opodatkowane na zasadach przewidzianych dla działalności, czyli także 19% podatkiem liniowym.
Jak opodatkować „najem prywatny”?
Dla większości osób fizycznych, będących właścicielami nieruchomości najem będzie odrębnym źródłem dochodu, które może być opodatkowane na „zasadach ogólnych” bądź „ryczałtem”. Jedna i druga forma znacząco się od siebie różnią jeżeli chodzi o techniczne wyliczenie i zapłatę podatku oraz związane z tym obowiązki a także jeżeli chodzi o wysokość podatku do zapłaty.
Zasadą są „zasady ogólne”
Dochody z najmu co do zasady opodatkowane są na zasadach ogólnych co wynika z faktu zaliczenia ich do odrębnego źródła przychodów na mocy art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i wymaga zgłoszenia wyboru tej formy opodatkowania.
Podatnik, który wybiera „zasady ogólne” nie musi tego faktu zgłaszać naczelnikowi urzędu skarbowego ale jednocześnie brak zgłoszenia wyboru ryczałtu (bądź zgłoszenie tego wyboru po terminie) oznaczać będzie konieczność opodatkowania wg „zasad ogólnych”.
W przypadku tej formy opodatkowaniu podlega dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem a kosztami uzyskania tego przychodu. Faktycznie, zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podlega suma dochodów ze wszystkich źródeł.
Ma to istotne znaczenie, bo przy wyborze optymalnej formy opodatkowania przychodów z najmu trzeba wziąć również pod uwagę pozostałe źródła pochodów.
Przykład
Dwaj bracia; Adam i Bogdan, są współwłaścicielami nieruchomości. Każdy z nich uzyskuje z tytułu wynajmu dochód w wysokości 30 tys. zł rocznie. Adam uzyskuje ponadto dochód z pracy w wysokości 40 tys. zł rocznie, Bogdan natomiast uzyskuje dochody z pracy w wysokości 60 tys. zł.
Suma dochodów Adama wyniosła więc 70 tys. zł. Jest to dochód który mieści się w pierwszym przedziale skali podatkowej, czyli Adam zapłaci łącznie podatek w wysokości:
70 000 x 18% – 556,02 = 12044 zł
Rzeczywista stawka podatku wyniosła więc: 12044/70000 x 100 = 17,21%
Adam od dochodu z najmu zapłacił więc: 30 000 x 17,21% = 5163 zł podatku.
Suma dochodów Bogdana wyniosła 90 000 zł, a więc mieści się ona w drugim przedziale skali podatkowej. Podatek od łącznych dochodów wyniesie więc:
14 839 zł 02 gr + 32% nadwyżki ponad 85 528 zł, czyli:
4472 x 30% + 14839,02 = 1341,60 + 14839,60 = 16181 zł
Rzeczywista stawka podatku wyniosła więc: 16181/90000 x 100 = 17,98%
Czyli Bogdan od dochodu z najmu zapłaci podatek w wysokości: 30 000 x 17,98% = 5394 zł.
Bogdan zapłacił więc od takiego samego dochodu 231 zł podatku więcej niż Adam.
Powyższy przykład pokazuje, że w przypadku oceny opłacalności „zasad ogólnych” koniecznie trzeba wziąć pod uwagę pozostałe dochody właściciela. W przykładzie, przy takim samym dochodzie z najmu, zasady ogólne dla jednego współwłaściciela okazały się korzystniejsze niż dla drugiego.
Każdy z małżonków od swojej części czy jeden z nich od całości?
Zasadą podatku dochodowego jest, że „każdy podatnik płaci za siebie” – co oznacza, że w przypadku dochodów z najmu nieruchomości będącej własnością współwłaścicieli dochód powstaje u każdego z nich, w wysokości równej ich udziałowi we współwłasności.
Wyjątkiem jest współwłasność małżeńska. Małżonkowie mogą bowiem złożyć organowi podatkowemu pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich.
Jeżeli chodzi o prostotę rozliczeń to skorzystanie z tej możliwości jest oczywiście korzystne: mniej pracy jest z obliczeniem, zapłatą i wykazaniem należnego podatku w zeznaniu rocznym przez jednego podatnika niż przez dwóch.
Wybór ten może mieć również (a nawet przede wszystkim) wpływ na wysokość podatku zapłaconego łącznie przez małżonków. Dla małżonków, którzy korzystają ze wspólnego opodatkowania nie będzie to miało znaczenia ale małżonkowie rozliczający się oddzielnie (np. ze względu na uzyskiwanie przez jednego lub obu z nich przychodów z działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem) powinni tę kwestię rozważyć.
Przykład
Małżonkowie Iwona i Mariusz uzyskują dochód z najmu w wysokości 6 000 zł rocznie (małżonkowie chcą ten dochód opodatkować wg zasad ogólnych). Pozostałymi źródłami dochodów małżonków są; działalność gospodarcza Iwony, opodatkowana ryczałtem oraz praca najemna Mariusza, z której uzyskuje dochód w wysokości 50 000 zł.
W tym przypadku rozdzielenie dochodów okaże się korzystne. Jeżeli bowiem małżonkowie wybraliby opodatkowanie dochodu przez jednego z nich to korzystniejszą opcją będzie opodatkowanie tego dochodu przez Iwonę – podatek wg zasad ogólnych wyniesie bowiem: 6000 x 18% – 556,02 zł = 524 zł
Gdyby jednak każde z małżonków opodatkowało swoją część dochodu wg zasad ogólnych to Iwona nie zapłaci podatku w ogóle (dochód w wysokości 3000 zł mieści się bowiem w kwocie wolnej), natomiast Mariusz zapłaci podatek od łącznych dochodów:
53000 x 18% – 556,02 = 8984 zł, czyli rzeczywista stawka podatku wynosi: 8984/53000 x 100 = 16,95% czyli podatek od dochodu z najmu wyniesie: 3000 x 16,95% = 509 zł.
Podzielenie tego dochodu po połowie na małżonków pozwoliło więc zaoszczędzić 15 zł podatku.
Przychód, koszty, dochód
W przypadku zasad ogólnych opodatkowaniu podlega dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem a kosztami.
Przychodem z tytułu najmu są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Wartość pieniężną świadczeń w naturze, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.
Należy pamiętać, że przychodem mogą być nie tylko pieniądze ale także świadczenia w naturze i świadczenia nieodpłatne. Są to wszystkie świadczenia, które otrzymuje wynajmujący od najemcy w związku z umową najmu. Przychodem mogą być też świadczenia rzeczowe, np. prace wykonane przez najemcę.
Przykład
W wynajmowanym mieszkaniu nastąpiła awaria kanalizacji. Zgodnie z umową najmu właściciel mieszkania dokonuje na swój koszt tego typu napraw. Właściciel umówił się jednak z najemcą, że on zapłaci za naprawę a o koszt usługi pomniejszy wpłatę z tytułu czynszu.
Przychodem dla wynajmującego w tym przypadku będzie również wartość usługi.
Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w ustawie jako nie stanowiące kosztu uzyskania przychodu.
W przypadku opodatkowania najmu wg zasad ogólnych to właśnie poprzez wpływanie na wysokość kosztów można uzyskać optymalizację obciążeń podatkowych.
Właściciel mieszkania ponosi różne wydatki w związku z umową najmu: dokonuje remontów i napraw, wyposaża mieszkanie w meble, sprzęt, ponosi opłaty czynszowe, płaci podatek od nieruchomości. Udokumentowane wydatki będą mogły zostać uznane za koszt. Kosztem będą też odsetki od kredytu mieszkaniowego (oczywiście za okres, w którym nieruchomość była wynajmowana).
Amortyzacja
Optymalizacyjnym składnikiem kosztów może być amortyzacja.
Amortyzacja to pieniężny wyraz stopniowego zużywania się trwałych składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, wynajmowanych i dzierżawionych. Jest elementem kosztów uzyskania przychodów. Mieszkanie, które właściciel wynajmuje traci na wartości (w przypadku nieruchomości nie jest to aż tak oczywiste), w związku z tym amortyzacja odzwierciedla tę utratę wartości. Jest to koszt, który faktycznie nie jest ponoszony, w takim sensie, że nie jest to wydatek pieniężny. Jednocześnie daje możliwość znacznego pomniejszenia dochodu do opodatkowania.
W przypadku najmu amortyzacji podlegają materialne składniki majątku (budowle, budynki, lokale) a także wartości niematerialne i prawne (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej).
Jednocześnie amortyzacji nie podlegają grunty, użytkowanie wieczyste, użytkowanie gruntów.
Istota amortyzacji polega na tym, że wartość początkową środka trwałego, stopniowo, poprzez odpisy amortyzacyjne zaliczamy do kosztów podatkowych. Odpisów dokonujemy do momentu, w którym suma tych odpisów osiągnie wartość początkową środka trwałego albo do czasu zaprzestania wykorzystywania tego środka na potrzeby działalności.
Pierwszą czynnością związaną z amortyzacją jest więc ustalenie wartości początkowej amortyzowanego środka trwałego. Za wartość początkową środka trwałego uważa się:
- w razie odpłatnego nabycia – cenę nabycia;
- w razie częściowo odpłatnego nabycia – cenę nabycia powiększoną o wartość przychodu, z tytułu częściowo odpłatnych świadczeń (przychodem w tym przypadku jest różnica pomiędzy wartością rynkową tych świadczeń a odpłatnością ponoszoną przez podatnika).
- w razie wytworzenia we własnym zakresie – koszt wytworzenia;
- w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób – wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości;
Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części to wówczas wartością początkową tych środków będzie wartość wynikająca z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok wprowadzenia tego środka do składników majątku. Cena rynkowa powinna uwzględniać stan i stopień zużycia przyjętego środka trwałego.
Dla wynajmujących przepisy przewidziały też uproszczoną formę ustalania wartości początkowej. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości. Biorąc pod uwagę, że kwota 988 zł za metr kwadratowy jest w większości przypadków wartością znacznie zaniżoną to takie ustalenie wartości początkowej będzie po prostu nieopłacalne dla podatnika.
Standardowe stawki amortyzacji
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera tabelę ze stawkami amortyzacyjnymi. Stawki dotyczące nieruchomości wynoszą:
- budynki i lokale mieszkalne: 1,5%
- budynki i lokale niemieszkalne: 2,5%
- kioski towarowe o kubaturze poniżej 500 m3 trwale związane z gruntem: 10%
- odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%; przy ustalaniu wartości początkowej tych praw podatnicy mogą stosować zasadę określoną w art. 22g ust. 10 (czyli przyjmując wartość 988 zł za m2), z tym że wówczas roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5%.
Przykład
Pani Iwona wynajmuje mieszkanie w nowym budownictwie o wartości 300 000 zł. Z tytułu amortyzacji będzie mogła zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów: 300 000 x 1,5% = 4 500 zł
Podwyższone stawki amortyzacyjne
Standardowe stawki amortyzacyjne raczej nie generują wysokich kosztów ale prawdziwą optymalizację mogą przynieść stawki podwyższone. Podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika. Okres amortyzacji w takim przypadku nie może być krótszy niż:
1) dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4 Wykazu – 10 lat, z wyjątkiem:
a) trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,
b) kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych i budynków zastępczych
– dla których okres amortyzacji- nie może być krótszy niż 3 lata;
2) dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5% – 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.
Budynki i lokale (zarówno mieszkalne jak i niemieszkalne) uznaje się za:
1) używane – jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub
2) ulepszone – jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Wynajem nieruchomości używanej lub ulepszonej pozwala znacznie zwiększyć koszty.
Przykład
Pan Adam wynajmuje mieszkanie, które kupił za kwotę 300 000 zł na rynku wtórnym. Przed nabyciem mieszkanie było wykorzystywane przez poprzedniego właściciela przez 8 lat. W związku z tym Pan Adam może skrócić okres amortyzacji do 10 lat, co daje stawkę 10% rocznie. W efekcie roczny koszt z tytułu amortyzacji wyniesie 30 000 zł, czyli 2 500 zł miesięcznie. Jeżeli przychód z tytułu najmu jest mniejszy lub równy tej kwocie to będzie oznaczało, że dochód nie wystąpi a tym samym nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
Zdecydowanie najprostszą a jednocześnie w wielu przypadkach najtańszą formą opodatkowania „najmu prywatnego” jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
W tej formie opodatkowania płaci się podatek w wysokości 8,5% od przychodu. Podstawa opodatkowania jest wprawdzie wyższa niż w przypadku zasad ogólnych (na ryczałcie podstawą opodatkowania jest przychód, bez pomniejszania go o koszty) ale z drugiej strony niska stawka podatku sprawia, że należny podatek do zapłaty w wielu przypadkach będzie niższy.
Decydując się na tę formę podatku należy ten wybór zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego (do 20 stycznia lub dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia uzyskiwania przychodów). Małżonkowie, którzy są współwłaścicielami nieruchomości rozliczają się indywidualnie, każde od swojej części przychodu. Mogą jednak (tak jak w przypadku zasad ogólnych) zdecydować o rozliczaniu przychodów tylko przez jednego z nich).
Ryczałt jest oddzielnym źródłem przychodu, nie łączy się go z dochodami opodatkowanymi wg zasad ogólnych. Po zakończeniu roku, do końca stycznia należy złożyć zeznanie PIT-28, w którym wykazuje się przychód i należny podatek.
Jak pomniejszyć podstawę opodatkowania?
Podstawą opodatkowania jest przychód, który ustala się tak samo jak w przypadku zasad ogólnych. Zazwyczaj w kwocie, którą najemca płaci wynajmującemu mieści się zarówno umówiony czynsz ale także opłaty za media, wodę, energię elektryczną. Generalnie należy przyjąć, że wszystkie świadczenia, które wynajmujący otrzymuje w związku z umową stanowią przychód. Przy opodatkowaniu wg zasad ogólnych ponoszone opłaty za media są jednocześnie kosztem uzyskania przychodu więc są obojętne jeżeli chodzi o wysokość podstawy opodatkowania.
Opłaty te można jednak wyłączyć z przychodu również w przypadku ryczałtu. Należy w tym celu odpowiednio skonstruować umowę najmu.
Przykład
Właściciel lokalu wynajmuje go za 2000 zł. W tej cenie mieszczą się także opłaty za media w wysokości 500 zł.
Jeżeli umowa najmu wskazuje, że najemca będzie płacił 2000 zł to dla wynajmującego przychodem będzie właśnie 2000 zł. Jeżeli jednak w umowie najmu znajdzie się zapis, że najemca płaci kwotę 1500 zł oraz będzie zobowiązany do ponoszenia opłat za media w wysokości 500 zł to wówczas przychodem wynajmującego będzie kwota 1500 zł.
Najemca może wnosić te opłaty na rachunek wynajmującego, nie jest konieczne „przepisywanie” umów o media na najemcę.
Stanowisko to zostało potwierdzone w indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej w dniu 22 sierpnie 2012 r. przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi (sygn. akt IPTPB1/415-310/12-4/AG), zgodnie z treścią której „przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane kwoty czynszu (odstępnego). Natomiast otrzymane przez wynajmującego od najemcy należności z tytułu opłat za media, wodę, energię elektryczną, gaz – skoro do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca – nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.”
Co wybrać?
Właściciel nieruchomości, który będzie rozliczał tak zwany „najem prywatny” ma do wyboru zasady ogólne bądź ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Która z form jest bardziej optymalna?
Z pewnością jeżeli chodzi o prostotę rozliczenia korzystniejszy jest ryczałt. Łatwiej bowiem ustalić podstawę opodatkowania, ponieważ ustala się jedynie przychód. W przypadku zasad ogólnych należy ustalić jeszcze koszty, w dodatku koszty należy udokumentować. Jasnym jest też, że skoro z zasadami ogólnymi wiąże się więcej obowiązków to łatwiej o popełnienie błędu.
Większość podatników zechce się jednak kierować wysokością spodziewanego podatku do zapłaty.
Trudno tutaj o jednoznaczną odpowiedź, która z form będzie bardziej korzystna, dlatego że to zależy od podstawy opodatkowania. Dodatkowo należy wziąć pod uwagę wysokość pozostałych dochodów podatnika.
Jak wskazywaliśmy we wcześniejszym przykładzie wynajmujący, który ma prawo do podwyższonej amortyzacji może w ogóle nie płacić podatku w przypadku zasad ogólnych. W przypadku ryczałtu podatek jest związany z samym faktem uzyskiwania przychodu. W ryczałcie nie ma kwot wolnych od podatku tak więc każdy przychód z tytułu najmu rodzi obowiązki podatkowe.
Generalnie jednak można pokusić się o stwierdzenie, że zasady ogólne mogą być korzystne w przypadku właścicieli, którzy korzystają z wyższych odpisów amortyzacyjnych bądź np. ponoszą wysokie koszty w związku z wynajmowaną nieruchomością (np. wysokie odsetki od kredytu hipotecznego). W pozostałych przypadkach korzystniejszy będzie ryczałt.
Przykład
Pan Adam zamierza wynająć mieszkanie, które kupił na rynku wtórnym za kwotę 200 000 zł. Ponieważ przed nabyciem lokal ten był wykorzystywany co najmniej 5 lat Adam może skorzystać z przyspieszonej amortyzacji wg stawki 10% rocznie. Dodatkowo spłaca jeszcze kredyt zaciągnięty na to mieszkanie: rocznie odsetki wynoszą ok. 4000 zł. Przychód z tytułu najmu wynosić będzie 2500 zł miesięcznie.
Przychód z tytułu najmu wynosić będzie: 30 000 zł
Koszty: 24 000 zł
Dochód: 6 000 zł
Przyjmując w pewnym uproszczeniu, że rzeczywista stawka podatku wg zasad ogólnych wyniesie 18 % to wybierając zasady ogólne Pan Adam zapłaci 1080 zł podatku.
Wybór ryczałtu w tym przypadku będzie nieopłacalny bowiem podatek wyniesie:
30 000 x 8,5% = 2550 zł
Gdyba jednak w naszym przykładzie Pan Adam nie miał prawa do podwyższonej amortyzacji (ponieważ byłby to lokal nabyty przez niego na rynku pierwotnym) to wówczas stawka amortyzacji wynosiłaby 1,5% czyli 3000 zł. Wówczas koszty roczne wynosiłyby 7 000 zł a tym samym dochód wyniósłby 23 000 zł. Podatek wg zasad ogólnych od takiego dochodu wyniósłby:
23 000 x 18% = 4140 zł.
W tym przypadku zasady ogólne okazałyby się nieoptymalną formą opodatkowania.
Analizę opłacalności jednej lub drugiej formy opodatkowania najmu należy przeprowadzić przed zawarciem umowy, zmiana formy opodatkowania jest bowiem możliwa dopiero z początkiem nowego roku podatkowego.
Dodaj komentarz