Własne cele mieszkaniowe

Własne cele mieszkaniowe

 

Często otrzymuję pytania dotyczące podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości, a konkretnie możliwości uniknięcia tego podatku poprzez skorzystanie z ulgi polegającej na przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.

W dzisiejszym artykule o tym w jaki sposób przeznaczyć pieniądze ze sprzedaży nieruchomości będącej majątkiem odrębnym na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez małżonka. Postaramy się odpowiedzieć na pytanie: jak sprawić by spłata kredytu męża mogła zostać uznana za „własny” cel mieszkaniowy żony.

 

Pytanie:

Jestem właścicielką działki budowlanej, którą otrzymałam w darowiźnie od swoich rodziców – działka ta stanowi mój majątek odrębny. Od darowizny nie upłynęło jeszcze 5 lat (licząc od końca roku, w którym dokonano darowizny).

Mój mąż jest właścicielem mieszkania, które nabył przed zawarciem związku małżeńskiego – jest to jego majątek odrębny. Na zakup mieszkania mąż zaciągnął kredyt.

Nie zawierałam z mężem umowy o rozdzielności małżeńskiej.

Planujemy sprzedaż mojej działki by z uzyskanych pieniędzy spłacić kredyt mieszkaniowy męża.

Czy przeznaczając pieniądze ze sprzedaży mojej działki na spłatę kredytu mieszkaniowego męża będę mogła skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

 

Odpowiedź

Podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (nabytej przed upływem 5 lat od jej nabycia) wynosi 19%. Podstawą podatku jest dochód stanowiący różnicę między przychodem a kosztami oraz odpisami amortyzacyjnymi. Kosztami uzyskania przychodu są udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o nakłady  (oczywiście udokumentowane) które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Od dnia 1.1.2009 r. podatek ten wykazuje się w nowym zeznaniu rocznym – PIT-39, które składa się w terminie do dnia 30 kwietnia roku następnego po roku, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.

W przypadku sprzedaży Pani działki w praktyce nie wystąpią żadne koszty – w efekcie przychód będzie równy dochodowi.

ZWOLNIENIE W PODATKU

Ulga zwalnia z podatku dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W efekcie, jeżeli podatnik na własne cele mieszkaniowe wykorzysta cały uzyskany ze sprzedaży przychód, wówczas uzyskany dochód w całości  będzie podlegał zwolnieniu. Jeżeli podatnik przeznaczy na własne cele jedynie część przychodu, wówczas wysokość dochodu, która podlega zwolnieniu należy wyliczyć z proporcji:

dochód ze sprzedaży x poniesione wydatki / przychód ze sprzedaży

Tak więc by nie zapłacić podatku w ciągu 2 lat (licząc od końca roku, w którym nastąpi sprzedaż działki) powinna Pani przeznaczyć cały uzyskany przychód na własne cele mieszkaniowe.

Własnymi celami mieszkaniowymi, których poniesienie w okresie dwóch lat uprawnia do skorzystania z ulgi są wydatki poniesione na:

  1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, dwóch lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
  4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

Wymienione wyżej nieruchomości mogą być położone w innym niż Polska państwie Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Szwajcarii.

Wydatkami uprawniającymi do ulgi są również wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki)zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, na cele wymienione powyżej. Zwolnienie dotyczy również wydatków na spłatę kredytu refinansowego zaciągniętego na spłatę kredytu mieszkaniowego.

 

Teoretycznie więc przeznaczenie pieniędzy na spłatę kredytu mieszkaniowego pozwala na skorzystanie z ulgi ale zwolnieniu podlega spłata kredytu zaciągniętego przez podatnika. Podatnikiem w tym przypadku jest Pani (bo to Pani ma do zapłaty podatek z tytułu sprzedaży działki). Kredyt został zaciągnięty przez Pani męża – tak więc spłata kredytu mieszkaniowego męża nie pozwala na skorzystanie z ulgi przez żonę.

W tej sytuacji można doradzić dwa rozwiązania:

Rozwiązanie 1

Kupno połowy mieszkania od męża.

W tym rozwiązaniu z uzyskanych pieniędzy ze sprzedaży działki kupuje Pani od męża połowę mieszkania i w ten sposób przeznacza pieniądze na „własny cel mieszkaniowy”. Następnie mąż przychód uzyskany ze sprzedaży połowy mieszkania przeznacza na własny cel mieszkaniowy – czyli spłatę swojego kredytu i w ten sposób również korzysta z ulgi mieszkaniowej.

Przy tym rozwiązaniu trzeba wziąć pod uwagę kilka kwestii:

  1. Transakcje między małżonkami. Dla dokonywania takich transakcji zasadnym byłoby zawarcie między małżonkami rozdzielności małżeńskiej (przy wspólności małżeńskiej zachodzi większe ryzyko, że organ podatkowy potraktuje transakcję jako próbę obejścia przepisów podatkowych).
  2. Aby nie wystąpił podatek dochodowy należy cały uzyskany przychód ze sprzedaży działki przeznaczyć na kupno połowy mieszkania
  3. W tym rozwiązaniu wystąpi podatek od czynności cywilnoprawnych – kupując połowę mieszkania będzie Pani zobowiązana zapłacić 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (od wartości tej połowy mieszkania). Podatek ten pobiera notariusz przy sporządzaniu aktu notarialnego.
  4. W rozwiązaniu tym może być potrzebna zgoda banku na dokonanie transakcji. Mieszkanie, na zakup którego został zaciągnięty kredyt obciążone jest hipoteką bankową – stąd dokonanie jego częściowej sprzedaży wymaga od banku uzyskania zgody (często banki pobierają opłatę za taką zgodę).

Przykład

Małżonkowie zawierają umowę o rozdzielności majątkowej. Następnie żona sprzedaje np. za kwotę 200 000 zł działkę. Za taką też kwotę nabywa od męża ½ mieszkania. W efekcie żona przeznacza cały uzyskany przychód na własne cele mieszkaniowe i nie wystąpi podatek dochodowy. Przy kupnie mieszkania zapłaci 4 000 zł tytułem podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ponieważ mąż uzyskuje w ten sposób dochód ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat więc aby uniknąć podatku musi przeznaczyć w ciągu 2 lat pieniądze uzyskane ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. W jego przypadku własnym celem mieszkaniowym będzie spłata kredytu mieszkaniowego – przeznaczając więc 200 000 zł na spłatę kredytu nie będzie musiał płacić podatku dochodowego.

 

Rozwiązanie 2

Darowizna działki na rzecz męża.

W tym rozwiązaniu dokonuje Pani darowizny działki na rzecz męża. Nie wystąpi tutaj podatek dochodowy – bo opodatkowaniu podlega „odpłatne zbycie” czyli sprzedaż. Darowizna jest „nieodpłatnym zbyciem” – nie podlegającym podatkowi dochodowemu. Nie wystąpi też podatek od spadków i darowizn – bo darowizny między małżonkami są wolne od podatku.

Następnie mąż dokonuje sprzedaży już swojej działki – wówczas przychód ze sprzedaży uzyskuje on a nie Pani i on będzie podatnikiem, który przeznacza uzyskany przychód na własne cele mieszkaniowe – spłatę kredytu mieszkaniowego.

 

Podsumowanie

Oba rozwiązania pozwalają na uniknięcie podatku dochodowego z tytułu sprzedaży działki. W jednym i drugim rozwiązaniu trzeba wziąć pod uwagę opłaty notarialne.

W rozwiązaniu 1 wystąpi dodatkowo podatek od czynności cywilnoprawnych (2%).

Tak więc tańszym i chyba prostszym rozwiązaniem będzie rozwiązanie 2. 

2 Comments

  • by Ania Posted Lipiec 14, 2017 6:25 am

    witam serdecznie, a co w sytuacji gdy ze sprzedaży domu chcę kupić dwa mieszkania, w jednym będę mieszkać ja, a w drugim moja mama? Czy to wchodzi w zakres pojęcia ‚własne cele mieszkaniowe’?

    • by Mariusz Makowski Posted Lipiec 14, 2017 12:35 pm

      Różnie na tę kwestię patrzą organy podatkowe i często twierdzą, że w mieszkaniu, w którym zamieszka mama nie będzie Pani realizowała „własnego celu mieszkaniowego”. Natomiast z przepisu wynika jedynie, że powinna Pani w ciągu 2 lat przeznaczyć środki na zakup m.in. nieruchomości. Można więc nabyć więcej niż jedną nieruchomość a jedynym warunkiem powinno być to, że obie nieruchomości będą Pani własnością.
      Czyli może Pani kupić dwa mieszkania (i jedno przeznaczyć na potrzeby mamy), ale organ podatkowy może chcieć to zakwestionować. Nawet jeśli doszłoby do takiego sporu to w mojej ocenie są duże szanse na wygranie tego sporu.

Dodaj komentarz

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Ciołka 12 lok. 421

Warszawa, mazowieckie

Telefon: +48 513 14 11 11

E-mail: makowski@doradca-podatkowy.net.pl