Skutki podatkowe cesji partycypacji lokalu TBS

Skutki podatkowe cesji partycypacji lokalu TBS

Pytanie: Kilka lat temu zawarłem z TBS umowę partycypacji i wpłaciłem do Towarzystwa kwotę 50 000 zł tytułem partycypacji, czyli wkładu w budowę mieszkania, na podstawie której zawarłem umowę najmu lokalu. Obecnie zamierzam dokonać cesji partycypacji osobie trzeciej. Nowy partycypant wpłaci mi kwotę odstępnego w wysokości 150.000 zł. Dodatkowo TBS zwróci mi kwotę 9000 zł tytułem kaucji gwarancyjnej.

Czy w związku z umową cesji powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego?

 

Odpowiedź:

Przychód uzyskany ze zbycia praw z umowy partycypacji (w wysokości 150.000 zł), jako przychód z odpłatnego zbycia praw majątkowych, pomniejszony o koszty poniesione w celu jego uzyskania (w wysokości 50.000 zł), osoba fizyczna nie prowadząca pozarolniczej działalności gospodarczej powinna rozliczyć łącznie z innymi dochodami opodatkowanymi według skali podatkowej w zeznaniu podatkowym PIT-36 składanym do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Jednocześnie kwota kaucji zabezpieczającej, wypłacona w związku z rozwiązaniem umowy najmu lokalu, nie stanowi przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

UZASADNIENIE

Zgodnie z przepisami art. 29a ust. 1 i 3 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem budownictwa społecznego umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. W przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji podlega zwrotowi najemcy.

Natomiast zgodnie z art. 29 tej ustawy osoby mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie, mogą zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych lokali.

TBS nie może dokonać sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz osoby fizycznej, a nabywając udziały w kosztach budowy realizowanej przez TBS podatnik nie nabywa prawa własności do lokalu mieszkalnego.

 

Zgodnie z interpretacjami organów podatkowych (np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 16.02.2015 r. IPPB4/415-897/14-2/AM) zbycie praw wynikających z umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego będącego w zasobach TBS na rzecz osoby trzeciej, należy zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – dalej u.p.d.o.f., tj. do kapitałów pieniężnych i praw majątkowych, w tym odpłatnego zbycia praw majątkowych.

 

Przychód uzyskany z praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 u.p.d.o.f., po pomniejszeniu, zgodnie z art. 22 ust. 1 u.p.d.o.f., o koszty poniesione w celu uzyskania tego przychodu, podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej określonej w art. 27 ust. 1 u.p.d.o.f., łącznie z dochodami z pozostałych źródeł.

Jako koszt uzyskania przychodu można zakwalifikować wniesiony wkład tytułem partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego.

 

W związku z powyższym dochód uzyskany ze zbycia praw z umowy partycypacji należy rozliczyć łącznie z innymi dochodami opodatkowanymi według skali podatkowej w zeznaniu podatkowym składanym stosownie do art. 45 ust. 1 u.p.d.o.f. do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Kaucja gwarancyjna

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia kaucji. Jednakże zgodnie z definicją słownikową za kaucję uważa się pewną sumę pieniężną, złożoną jako gwarancję dotrzymania zobowiązania i stanowiącą odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania.

Istotą kaucji mieszkaniowej jest zabezpieczenie właścicielowi ewentualnych roszczeń powstałych w czasie trwania stosunku najmu.

W myśl art. 32 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.) – umowa najmu może przewidywać obowiązek wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu, istniejących w dniu opróżnienia lokalu.

Zwracana najemcom kaucja mieszkaniowa jest świadczeniem o charakterze zwrotnym, a zatem obojętnym z punktu widzenia obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ jest jedynie zabezpieczeniem prawidłowego wykonania postanowień umowy najmu, o charakterze zwrotnym. Natomiast jej waloryzacja pełni rolę elementu odszkodowania urealniającego wartość siły nabywczej pieniądza, który najemca wpłaca wynajmującemu tytułem zabezpieczenia wykonania zobowiązania.

A zatem zwaloryzowana kwota kaucji zabezpieczającej, wypłacona w związku z rozwiązaniem umowy najmu lokalu, nie stanowi przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Powyższe stanowisko potwierdzają również interpretacje organów podatkowych (np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 19.11.2010 r. ITPB2/415-765/10/GR)

5 Comments

  • by Krzysiek Posted Luty 26, 2018 9:13 am

    „Art. 33e. 1. Lokale mieszkalne w zasobach towarzystw budownictwa społecznego, wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków złożonych do dnia 30 września 2009 r., mogą być wyodrębnione na własność. Czy to nie zmienia interpretacji podatkowej?

    • by Mariusz Makowski Posted Luty 26, 2018 9:33 am

      Nie, gdyż tekst dotyczy zbycia (cesji) partycypacji czyli prawa do użytkowania lokalu a nie sprzedaży nieruchomości. Gdyby lokal został wyodrębniony na własność to wówczas mielibyśmy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości i ewentualnym problemem mogłoby być ustalenie kiedy nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

      • by krzysiek Posted Luty 27, 2018 1:36 pm

        Dziekuję za informację. Pozdrawiam, Krzysiek.

  • by Prymus Posted Sierpień 8, 2018 6:00 pm

    Czy gdyby sprzedający wyodrębnił w umowie:
    1. odstąpienie mieszkania wraz z wyposażeniem (tj.meble, wyposażenie RTV i AGD, itp.) i wpisał, że wyposażenie starsze niż pół roku, za cenę X
    2. odstąpienie partycypacji za cenę Y (gdzie Y równa się kwocie wpłaconej partycypacji do TBS w momencie otrzymania mieszkania)
    to również sprzedający będzie musiał wykazać to w rocznym PIT i zapłacić podatek?

    • by Mariusz Makowski Posted Sierpień 31, 2018 9:13 pm

      Mielibyśmy wówczas 2 transakcje:
      1) zbycie mebli i wyposażenia po upływie 6 miesięcy od nabycia jest wolne od podatku
      2) zbycie partycypacji w cenie odpowiadającej cenie nabycia – czyli przychód równa się kosztom i dochód nie wystąpi – choć oczywiście transakcję trzeba będzie wykazać w zeznaniu rocznym

Dodaj komentarz

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Ciołka 12 lok. 421

Warszawa, mazowieckie

Telefon: +48 513 14 11 11

E-mail: makowski@doradca-podatkowy.net.pl