Zmiany w opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości

Rozliczanie dochodu ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia i korzystanie z ulgi mieszkaniowej polegającej na przeznaczeniu przychodu na własne cele mieszkaniowe stwarza podatnikom bardzo dużo problemów. Świadczyć o tym może choćby ilość pytań pojawiająca się pod moimi wpisami na ten temat. Sądy administracyjne coraz częściej zaczynają kwestionować decyzje i interpretacje organów podatkowych. Efektem tego zamieszania jest projekt zmian w rozliczaniu tego dochodu, który ma wejść w życie od 1 stycznia 2019 r. Zmiany generalnie należy uznać za korzystne dla podatników, choć nie sprawią, że wszystkie kwestie staną się jasne i nierodzące sporów.

1. Łatwiej będzie sprzedać nieruchomość nabytą w spadku.

W myśl obecnych przepisów opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie:

1. a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Nabyciem jest kupno bądź też nabycie w spadku czy darowiźnie. Opodatkowaniu, stawką 19%, podlega dochód, czyli różnica między przychodem a kosztami, między innymi zakupem nieruchomości. Na szczególnie wysoki podatek są więc narażeni podatnicy, którzy nieruchomość nabyli nieodpłatnie, np. w spadku – w ich przypadku dochód jest z reguły równy przychodowi co powoduje, że podstawa do opodatkowania jest bardzo wysoka. Często też spadkobiercy nie mają możliwości by ze sprzedażą odziedziczonej nieruchomości czekać 5 lat.

Od 2019 r. ustawodawca zamierza ulżyć spadkobiercom nabywającym nieruchomości. Pięcioletni okres, po którym można sprzedać nieruchomość liczony będzie od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Przykład

Pani Alina w 2018 r. nabyła w spadku mieszkanie po zmarłej mamie. Mama była właścicielką tego mieszkania przez 10 lat. Pani Alina zamierza sprzedać to mieszkanie w 2019 r. za 400 tys. zł. Czy będzie musiała zapłacić podatek?

W myśl obecnych przepisów Pani Alina zapłaciła by 76 000 zł podatku (o ile nie korzysta z ulgi, o której piszę w dalszej części). Sprzedaż bez podatku była by możliwa po upływie 5 lat licząc od końca 2018 r. czyli dopiero w 2024 r.

Jeżeli projektowanie przepisy wejdą w życie od 1 stycznia 2019 r. to Pani Alina będzie mogła w 2019 r. sprzedać to mieszkanie bez podatku, bo od nabycia tej nieruchomości przez jej mamę minęło ponad 5 lat.

2. Moment nabycia w przypadku wspólności małżeńskiej

Przepisy też będą precyzowały, że w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej, nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu pięcioletni okres będzie liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Należy zauważyć, że po szeregu wyroków sądów administracyjnych organy podatkowe generalnie zgadzają się, że w taki sposób należy określać moment nabycia nieruchomości. Zmiana przepisu w tym zakresie „legalizuje” interpretację wywalczoną przez podatników.

3. Nabycie lub zbycie w wyniku działu spadku

Nowelizacja będzie też wskazywała, że nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

4. Zmiany w uldze mieszkaniowej

Mnóstwo wątpliwości i sporów z organami podatkowymi wywołuje korzystanie z ulgi mieszkaniowej, o której pisałem m. in. w tym artykule.

Podatnik, który sprzedaje nieruchomość przed upływem pięciu lat może zostać zwolniony z podatku (w całości lub części) jeżeli w ciągu dwóch lat przeznaczy uzyskany ze sprzedaży przychód na własne cele mieszkaniowe. Ustawodawca od nowego roku wydłuży ten termin do trzech lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Tak więc podatnicy będą mieli więcej czasu na wydatkowanie pieniędzy.

Jedną z kwestii spornych w uldze mieszkaniowej jest rozstrzygnięcie czy we wskazanym okresie (obecnie 2 lat a po zmianie przepisów 3 lat) podatnik musi wydatkować pieniądze na zakup nieruchomości czy również w tym okresie musi stać się jej właścicielem. Problem dotyczy podatników przeznaczających przychód na nabycie nieruchomości od dewelopera. Niejednokrotnie bowiem podatnik w ciągu 2 lat wpłaca deweloperowi cała kwotę a podpisanie aktu notarialnego następuje po przekroczeniu tego okresu. Organy podatkowe stoją na stanowisku, że oznacza to, iż podatnik nie nabył prawa do ulgi. Innego zdania od jakiegoś czasu są jednak sądy, szczególnie Naczelny Sąd Administracyjny, który w kilku wyrokach z tego roku (m. in. II FSK 413/16 z 16.02.2018 r.) stwierdził, że istotny jest fakt wydatkowania przychodu a samo nabycie nieruchomości może nastąpić w terminie późniejszym.

Ustawodawca postanowił jednoznacznie uregulować tę kwestię i od nowego roku przepis będzie precyzował, że wydatek będzie uznany za dający prawo do ulgi jeżeli przed upływem okresu 3 lat od sprzedaży nastąpi nabycie własności nieruchomości lub praw wymienionych w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Z jednej strony ustawodawca wydłuża termin na dokonywanie wydatku a z drugiej strony jednoznacznie wskazuje, że w tym terminie musi nastąpić nabycie nieruchomości, która stanowić ma własny cel mieszkaniowy podatnika.

Dobrze, że ustawodawca dokonuje korzystnych zmian w regulacjach dotyczących zbycia nieruchomości. Szkoda jednak, że nie zajął się tą kwestią kompleksowo i nie postanowił jednoznacznie wyjaśnić, że własnym celem mieszkaniowym jest m. in. nabycie na własność budynku czy lokalu bez względu na to czy podatnik w tym budynku czy lokalu zamierza zamieszkać.