Wynajem nieruchomości – podatnik podatkowy 2018

Wynajem nieruchomości – podatnik podatkowy 2018

 

W 2013 r. opublikowałem na tej stronie poradnik podatkowy dla wynajmujących. Co ciekawe, przez te kilka lat poradnik był w zasadzie aktualny.

Ponieważ jednak często otrzymuję od Państwa pytania dotyczące wyboru najkorzystniejszej formy opodatkowania dochodów/przychodów z wynajmu postanowiłem zaktualizować ten tekst. Od 1 stycznia 2018 r. weszły w życie zmiany, które dla niektórych podatników mogą oznaczać podwyżkę podatku od przychodów/dochodów z najmu.

Jedną z decyzji, którą powinni podjąć właściciele lokali i nieruchomości zamierzający uzyskiwać przychody z najmu czy dzierżawy jest wybór formy opodatkowania tego źródła przychodów. Od tego wyboru zależy przede wszystkim wysokość płaconego podatku ale też stopień pracochłonności rozliczenia.

Niniejszy poradnik pomoże Państwu wybrać najkorzystniejszą formę opodatkowania najmu. Oczywiście, dla właściciela nieruchomości najkorzystniejszą formą podatku może być niekoniecznie ta „najtańsza” ale może np. ta „najmniej pracochłonna” jeżeli chodzi o obowiązki podatkowe.

Omawiając więc aspekty „optymalizacji przychodów z najmu” skupiłem się nie tylko na kwestiach wysokości należnego podatku ale też kwestiach związanych z prostotą rozliczenia czy ryzykiem podatkowym.

Formy opodatkowania najmu

Dochody uzyskiwane z najmu przez osoby fizyczne mogą być opodatkowane według jednego z trzech sposobów:

1)            na zasadach przewidzianych dla odrębnego źródła przychodów jakim jest najem

Dochody z najmu zaliczane są do odrębnego źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn.: Dz. U. 2018 r. poz. 200). W takim przypadku dochody podlegają opodatkowaniu według skali podatkowej przy zastosowaniu ogólnych reguł opodatkowania.

2)            na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej

Działalność polegająca na wynajmie może być objęta działalnością gospodarczą podatnika. W takim przypadku dochody z tego tytułu podlegają opodatkowaniu tak jak inne przychody z tej działalności.

3)            zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych (opodatkowaniu podlega wówczas przychód)

Działalność gospodarcza czy „najem prywatny”?

Oczywiście, to czy przychody z najmu będą uznane za przychody z działalności gospodarczej czy też za tak zwany „najem prywatny” nie zależy od wyboru właściciela tylko od tego czy podatnik prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest najem. Zgodnie bowiem z art. 14 ust. 2 pkt 11 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Definicję działalności gospodarczej przynosi zaś art. 5a pkt 6 ustawy, zgodnie z którym przez pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową:

  1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
  2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Definicja ustawowa w praktyce sprawia wiele problemów interpretacyjnych i podatnicy często mają problem z ustaleniem do jakiego źródła przychodów zaliczyć najem.

Nie wnikając szczegółowo w dylematy interpretacyjne można wskazać, że najem będzie przychodem z działalności gdy wynajmowana nieruchomość ma związek z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą (np. wynajęcie czasowo nieużywanego pomieszczenia gospodarczego) bądź też działalność gospodarcza polega na wynajmie nieruchomości (tutaj podatnik powinien w ten sposób wynajmować kilka nieruchomości i prowadzić tę działalność w sposób zorganizowany i ciągły).

Jeżeli przedmiotem działalności gospodarczej jest najem to przychody takie mogą być opodatkowane na zasadach przewidzianych dla działalności, czyli także 19% podatkiem liniowym.

Przychodem z działalności gospodarczej będzie też wynajem apartamentów na doby (np. w miejscowościach turystycznych).

Jak opodatkować „najem prywatny”?

Dla większości osób fizycznych, będących właścicielami nieruchomości najem będzie odrębnym źródłem dochodu, które może być opodatkowane na „zasadach ogólnych” bądź „ryczałtem”. Jedna i druga forma znacząco się od siebie różnią jeżeli chodzi o techniczne wyliczenie i zapłatę podatku oraz związane z tym obowiązki a także jeżeli chodzi o wysokość podatku do zapłaty.

Zasadą są „zasady ogólne”

Dochody z najmu co do zasady opodatkowane są na zasadach ogólnych co wynika z faktu zaliczenia ich do odrębnego źródła przychodów na mocy art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i wymaga zgłoszenia wyboru tej formy opodatkowania.

Podatnik, który wybiera „zasady ogólne” nie musi tego faktu zgłaszać naczelnikowi urzędu skarbowego ale jednocześnie brak zgłoszenia wyboru ryczałtu (bądź zgłoszenie tego wyboru po terminie) oznaczać będzie konieczność opodatkowania wg „zasad ogólnych”.

W przypadku tej formy opodatkowaniu podlega dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem a kosztami uzyskania tego przychodu. Faktycznie, zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podlega suma dochodów ze wszystkich źródeł.

Ma to istotne znaczenie, bo przy wyborze optymalnej formy opodatkowania przychodów z najmu trzeba wziąć również pod uwagę pozostałe źródła pochodów.

Przykład

Dwaj bracia; Adam i Bogdan, są współwłaścicielami nieruchomości. Każdy z nich uzyskuje z tytułu wynajmu dochód w wysokości 30 tys. zł rocznie. Adam uzyskuje ponadto dochód z pracy w wysokości 40 tys. zł rocznie, Bogdan natomiast uzyskuje dochody z pracy w wysokości 70 tys. zł.

Suma dochodów Adama wyniosła więc 70 tys. zł. Jest to dochód który mieści się w pierwszym przedziale skali podatkowej, czyli Adam zapłaci łącznie podatek w wysokości:

70 000 x 18% – 556,02 = 12044 zł

Rzeczywista stawka podatku wyniosła więc: 12044/70000 x 100 = 17,21%

Adam od dochodu z najmu zapłacił więc: 30 000 x 17,21% = 5163 zł podatku.

Suma dochodów Bogdana wyniosła 100 000 zł, a więc mieści się ona w drugim przedziale skali podatkowej. Podatek od łącznych dochodów wyniesie więc:

15 395 zł 04 gr + 32% nadwyżki ponad 85 528 zł – kwota wolna, czyli:

15395,04 + (14472×32%) – 194,03 = 19832,05

Uwaga – od 2018 r. mamy nowe zasady wyliczania kwoty wolnej od podatku

Rzeczywista stawka podatku wyniosła więc: 19832,05/100000 x 100 = 19,83%

Czyli Bogdan od dochodu z najmu zapłaci podatek w wysokości: 30 000 x 19,83% = 5944 zł.

Bogdan zapłacił więc od takiego samego dochodu 786 zł podatku więcej niż Adam.

 

Powyższy przykład pokazuje, że w przypadku oceny opłacalności „zasad ogólnych” koniecznie trzeba wziąć pod uwagę pozostałe dochody właściciela. W przykładzie, przy takim samym dochodzie z najmu, zasady ogólne dla jednego współwłaściciela okazały się korzystniejsze niż dla drugiego.

Każdy z małżonków od swojej części czy jeden z nich od całości?

Zasadą podatku dochodowego jest, że „każdy podatnik płaci za siebie” – co oznacza, że w przypadku dochodów z najmu nieruchomości będącej własnością współwłaścicieli dochód powstaje u każdego z nich, w wysokości równej ich udziałowi we współwłasności.

Wyjątkiem jest współwłasność małżeńska. Małżonkowie mogą bowiem złożyć organowi podatkowemu pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich.

Jeżeli chodzi o prostotę rozliczeń to skorzystanie z tej możliwości jest oczywiście korzystne: mniej pracy jest z obliczeniem, zapłatą i wykazaniem należnego podatku w zeznaniu rocznym przez jednego podatnika niż przez dwóch.

Wybór ten może mieć również (a nawet przede wszystkim) wpływ na wysokość podatku zapłaconego łącznie przez małżonków. Dla małżonków, którzy korzystają ze wspólnego opodatkowania nie będzie to miało znaczenia ale małżonkowie rozliczający się oddzielnie (np. ze względu na uzyskiwanie przez jednego lub obu z nich przychodów z działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem) powinni tę kwestię rozważyć.

Przykład

Małżonkowie Iwona i Mariusz uzyskują dochód z najmu w wysokości 20 000 zł rocznie (małżonkowie chcą ten dochód opodatkować wg zasad ogólnych). Pozostałymi źródłami dochodów małżonków są; działalność gospodarcza Iwony, opodatkowana ryczałtem oraz praca najemna Mariusza, z której uzyskuje dochód w wysokości 50 000 zł.

W tym przypadku rozdzielenie dochodów okaże się korzystne. Jeżeli bowiem małżonkowie wybraliby opodatkowanie dochodu przez jednego z nich to nie ma znaczenia, które z małżonków będzie go rozliczało – podatek wg zasad ogólnych wyniesie bowiem: 20 000 x 18% – 556,02 zł = 3044 zł

Gdyby jednak każde z małżonków opodatkowało swoją część dochodu wg zasad ogólnych to Iwona zapłaci podatek:

10 000 x 18% – kwota wolna = 1800 – 1413,19 = 387 zł

Mariusz natomiast zapłaci podatek od łącznych dochodów:

60 000 x 18% – 556,02 = 10 244 zł, czyli rzeczywista stawka podatku wynosi: 10244/60000 x 100 = 17,07% czyli podatek od dochodu z najmu wyniesie: 10 000 x 17,07% = 1707 zł.

Podzielenie tego dochodu po połowie na małżonków pozwoliło więc zaoszczędzić 950 zł podatku.

 

Przychód, koszty, dochód

W przypadku zasad ogólnych opodatkowaniu podlega dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem a kosztami.

Przychodem z tytułu najmu są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Wartość pieniężną świadczeń w naturze, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Należy pamiętać, że przychodem mogą być nie tylko pieniądze ale także świadczenia w naturze i świadczenia nieodpłatne. Są to wszystkie świadczenia, które otrzymuje wynajmujący od najemcy w związku z umową najmu. Przychodem mogą być też świadczenia rzeczowe, np. prace wykonane przez najemcę.

Przykład

W wynajmowanym mieszkaniu nastąpiła awaria kanalizacji. Zgodnie z umową najmu właściciel mieszkania dokonuje na swój koszt tego typu napraw. Właściciel umówił się jednak z najemcą, że on zapłaci za naprawę a o koszt usługi pomniejszy wpłatę z tytułu czynszu.

Przychodem dla wynajmującego w tym przypadku będzie również wartość usługi.

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w ustawie jako nie stanowiące kosztu uzyskania przychodu.

W przypadku opodatkowania najmu wg zasad ogólnych to właśnie poprzez wpływanie na wysokość kosztów można uzyskać optymalizację obciążeń podatkowych.

Właściciel mieszkania ponosi różne wydatki w związku z umową najmu: dokonuje remontów i napraw, wyposaża mieszkanie w meble, sprzęt, ponosi opłaty czynszowe, płaci podatek od nieruchomości. Udokumentowane wydatki będą mogły zostać uznane za koszt. Kosztem będą też odsetki od kredytu mieszkaniowego (oczywiście za okres, w którym nieruchomość była wynajmowana).

Optymalizacyjnym składnikiem kosztów może być amortyzacja.

Amortyzacja to pieniężny wyraz stopniowego zużywania się trwałych składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, wynajmowanych i dzierżawionych. Jest elementem kosztów uzyskania przychodów. Mieszkanie, które właściciel wynajmuje traci na wartości (w przypadku nieruchomości nie jest to aż tak oczywiste), w związku z tym amortyzacja odzwierciedla tę utratę wartości. Jest to koszt, który faktycznie nie jest ponoszony, w takim sensie, że nie jest to wydatek pieniężny. Jednocześnie daje możliwość znacznego pomniejszenia dochodu do opodatkowania.

W przypadku najmu amortyzacji podlegają materialne składniki majątku (budowle, budynki, lokale) a także wartości niematerialne i prawne (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej).

Jednocześnie amortyzacji nie podlegają grunty, użytkowanie wieczyste, użytkowanie gruntów.

Istota amortyzacji  polega na tym, że wartość początkową środka trwałego, stopniowo, poprzez odpisy amortyzacyjne zaliczamy do kosztów podatkowych. Odpisów dokonujemy do momentu, w którym suma tych odpisów osiągnie wartość początkową środka trwałego albo do czasu zaprzestania wykorzystywania tego środka na potrzeby działalności.

Pierwszą czynnością związaną z amortyzacją jest więc ustalenie wartości początkowej amortyzowanego środka trwałego. Za wartość początkową środka trwałego uważa się:

1)            w razie odpłatnego nabycia – cenę nabycia;

2)            w razie częściowo odpłatnego nabycia – cenę nabycia powiększoną o wartość przychodu, z tytułu częściowo odpłatnych świadczeń (przychodem w tym przypadku jest różnica pomiędzy wartością rynkową tych świadczeń a odpłatnością ponoszoną przez podatnika).

3)            w razie wytworzenia we własnym zakresie – koszt wytworzenia;

4)            w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób – wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości;

Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części to wówczas wartością początkową tych środków będzie wartość wynikająca z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok wprowadzenia tego środka do składników majątku. Cena rynkowa powinna uwzględniać stan i stopień zużycia przyjętego środka trwałego.

Dla wynajmujących przepisy przewidziały też uproszczoną formę ustalania wartości początkowej. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.  Biorąc pod uwagę, że kwota 988 zł za metr kwadratowy jest w większości przypadków wartością znacznie zaniżoną to takie ustalenie wartości początkowej będzie po prostu nieopłacalne dla podatnika.

Standardowe stawki amortyzacji

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera tabelę ze stawkami amortyzacyjnymi. Stawki dotyczące nieruchomości wynoszą:

  • budynki i lokale mieszkalne: 1,5%
  • budynki i lokale niemieszkalne: 2,5%
  • kioski towarowe o kubaturze poniżej 500 m3 trwale związane z gruntem: 10%
  • odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%; przy ustalaniu wartości początkowej tych praw podatnicy mogą stosować zasadę określoną w art. 22g ust. 10 (czyli przyjmując wartość 988 zł za m2), z tym że wówczas roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5%.

 

Przykład

Pani Iwona wynajmuje mieszkanie w nowym budownictwie o wartości 300 000 zł. Z tytułu amortyzacji będzie mogła zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów: 300 000 x 1,5% = 4 500 zł

Podwyższone stawki amortyzacyjne

Standardowe stawki amortyzacyjne raczej nie generują wysokich kosztów ale prawdziwą optymalizację mogą przynieść stawki podwyższone. Podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika. Okres amortyzacji w takim przypadku nie może być krótszy niż:

1)            dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4 Wykazu – 10 lat, z wyjątkiem:

  1. a) trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,
  2. b) kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych i budynków zastępczych

– dla których okres amortyzacji- nie może być krótszy niż 3 lata;

2)            dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5% – 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Budynki i lokale (zarówno mieszkalne jak i niemieszkalne) uznaje się za:

1) używane – jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub

2) ulepszone – jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Wynajem nieruchomości używanej lub ulepszonej pozwala znacznie zwiększyć koszty.

Przykład

Pan Adam wynajmuje mieszkanie, które kupił za kwotę 300 000 zł na rynku wtórnym. Przed nabyciem mieszkanie było wykorzystywane przez poprzedniego właściciela przez 8 lat. W związku z tym Pan Adam może skrócić okres amortyzacji do 10 lat, co daje stawkę 10% rocznie. W efekcie roczny koszt z tytułu amortyzacji wyniesie 30 000 zł, czyli 2 500 zł miesięcznie. Jeżeli przychód z tytułu najmu jest mniejszy lub równy tej kwocie to będzie oznaczało, że dochód nie wystąpi a tym samym nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku.

Uwaga – od 2018 r. nie można zaliczać do kosztów odpisów amortyzacyjnych od lokali nabytych nieodpłatnie w drodze darowizny lub spadku.

Zgodnie bowiem z obowiązującym od 1 stycznia 2018 r. art. 23 ust. 1 pkt 45a lit. a) do kosztów nie zalicza się odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych:

  1. a) nabytych nieodpłatnie, jeżeli:

–  nabycie to nie stanowi przychodu z tytułu nieodpłatnego otrzymania rzeczy lub praw lub

–  dochód z tego tytułu jest zwolniony od podatku dochodowego, lub

–  nabycie to korzysta ze zwolnienia od podatku od spadków i darowizn, lub

–  nabycie to stanowi dochód, od którego na podstawie odrębnych przepisów zaniechano poboru podatku,

Do końca 2017 r. przepis ten stanowił, że  do kosztów nie zalicza się  odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nabytych nieodpłatnie, z wyjątkiem nabytych w drodze spadku lub darowizny.

Tym samym do końca 2017 r. można było uwzględniać w kosztach amortyzację lokali również tych nabytych w darowiźnie (wartość początkową stanowiła wartość rynkowa nieruchomości z dnia jej nabycia). Natomiast od 2018 r. amortyzacja takich lokali nie stanowi kosztu.

 

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Zdecydowanie najprostszą a jednocześnie w wielu przypadkach najtańszą formą opodatkowania „najmu prywatnego” jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W tej formie opodatkowania płaci się podatek w wysokości 8,5% od przychodu. Podstawa opodatkowania jest wprawdzie wyższa niż w przypadku zasad ogólnych (na ryczałcie podstawą opodatkowania jest przychód, bez pomniejszania go o koszty) ale z drugiej strony niska stawka podatku sprawia, że należny podatek do zapłaty w wielu przypadkach będzie niższy.

Uwaga – od 1 stycznia 2018 r. stawkę 8,5% stosuje się do przychodów z wynajmu, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Zmiana oznacza, że dla podatników uzyskujących wysokie przychody z wynajmu ryczałt staje się droższą formą opodatkowania.

Przykład

Podatnik uzyskuje z wynajmu 120 tys. przychodów. Do końca 2017 r. podatek ryczałtowy wynosił 10 200 zł

W 2018 r. od takich przychodów podatek wyniesie: 100000 x 8,5% + 20000 x 12,5% = 11 000 zł.

W 2018 r. podatek wzrośnie więc o 800 zł rocznie.

Decydując się na tę formę podatku należy ten wybór zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego (do 20 stycznia lub dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia uzyskiwania przychodów). Małżonkowie, którzy są współwłaścicielami nieruchomości rozliczają się indywidualnie, każde od swojej części przychodu. Mogą jednak (tak jak w przypadku zasad ogólnych) zdecydować o rozliczaniu przychodów tylko przez jednego z nich).

Ryczałt jest oddzielnym źródłem przychodu, nie łączy się go z dochodami opodatkowanymi wg zasad ogólnych. Po zakończeniu roku, do końca stycznia należy złożyć zeznanie PIT-28, w którym wykazuje się przychód i należny podatek.

Jak pomniejszyć podstawę opodatkowania?

Podstawą opodatkowania jest przychód, który ustala się tak samo jak w przypadku zasad ogólnych. Zazwyczaj w kwocie, którą najemca płaci wynajmującemu mieści się zarówno umówiony czynsz ale także opłaty za media, wodę, energię elektryczną. Generalnie należy przyjąć, że wszystkie świadczenia, które wynajmujący otrzymuje w związku z umową stanowią przychód. Przy opodatkowaniu wg zasad ogólnych ponoszone opłaty za media są jednocześnie kosztem uzyskania przychodu więc są obojętne jeżeli chodzi o wysokość podstawy opodatkowania.

Opłaty te można jednak wyłączyć z przychodu również w przypadku ryczałtu. Należy w tym celu odpowiednio skonstruować umowę najmu.

Przykład

Właściciel lokalu wynajmuje go za 2000 zł miesięcznie. W tej cenie mieszczą się także opłaty za media w wysokości 500 zł.

Jeżeli umowa najmu wskazuje, że najemca będzie płacił 2000 zł to dla wynajmującego przychodem będzie właśnie 2000 zł. Jeżeli jednak w umowie najmu znajdzie się zapis, że najemca płaci kwotę 1500 zł oraz będzie zobowiązany do ponoszenia opłat za media w wysokości 500 zł to wówczas przychodem wynajmującego będzie kwota 1500 zł.

Najemca może wnosić te opłaty na rachunek wynajmującego, nie jest konieczne „przepisywanie” umów o media na najemcę.

Stanowisko to zostało potwierdzone w indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej w dniu 22 sierpnie 2012 r. przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi (sygn. akt IPTPB1/415-310/12-4/AG), zgodnie z treścią której „przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane kwoty czynszu (odstępnego). Natomiast otrzymane przez wynajmującego od najemcy należności z tytułu opłat za media, wodę, energię elektryczną, gaz – skoro do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca – nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.”

 

Co wybrać?

Właściciel nieruchomości, który będzie rozliczał tak zwany „najem prywatny” ma do wyboru zasady ogólne bądź ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Która z form jest bardziej optymalna?

Z pewnością jeżeli chodzi o prostotę rozliczenia korzystniejszy jest ryczałt. Łatwiej bowiem ustalić podstawę opodatkowania, ponieważ ustala się jedynie przychód. W przypadku zasad ogólnych należy ustalić jeszcze koszty, w dodatku koszty należy udokumentować. Jasnym jest też, że skoro z zasadami ogólnymi wiąże się więcej obowiązków to łatwiej o popełnienie błędu.

Większość podatników zechce się jednak kierować wysokością spodziewanego podatku do zapłaty.

Trudno tutaj o jednoznaczną odpowiedź, która z form będzie bardziej korzystna, dlatego że to zależy od podstawy opodatkowania. Dodatkowo należy wziąć pod uwagę wysokość pozostałych dochodów podatnika.

Jak wskazywaliśmy we wcześniejszym przykładzie wynajmujący, który ma prawo do podwyższonej amortyzacji może w ogóle nie płacić  podatku w przypadku zasad ogólnych. W przypadku ryczałtu podatek jest związany z samym faktem uzyskiwania przychodu. W ryczałcie nie ma kwot wolnych od podatku tak więc każdy przychód z tytułu najmu rodzi obowiązki podatkowe.

Generalnie jednak można pokusić się o stwierdzenie, że zasady ogólne mogą być korzystne w przypadku właścicieli, którzy korzystają z wyższych odpisów amortyzacyjnych bądź np. ponoszą wysokie koszty w związku z wynajmowaną nieruchomością (np. wysokie odsetki od kredytu hipotecznego). W pozostałych przypadkach korzystniejszy będzie ryczałt.

Przykład

Pan Adam zamierza wynająć mieszkanie, które kupił na rynku wtórnym za kwotę 200 000 zł. Ponieważ przed nabyciem lokal ten był wykorzystywany co najmniej 5 lat Adam może skorzystać z przyspieszonej amortyzacji wg stawki 10% rocznie. Dodatkowo spłaca jeszcze kredyt zaciągnięty na to mieszkanie: rocznie odsetki wynoszą ok. 4000 zł. Przychód z tytułu najmu wynosić będzie 2500 zł miesięcznie.

Przychód z tytułu najmu wynosić będzie: 30 000 zł

Koszty: 24 000 zł

Dochód: 6 000 zł

Przyjmując w pewnym uproszczeniu, że rzeczywista stawka podatku wg zasad ogólnych wyniesie 18 % to wybierając zasady ogólne Pan Adam zapłaci 1080 zł podatku.

Wybór ryczałtu w tym przypadku będzie nieopłacalny bowiem podatek wyniesie:

30 000 x 8,5% = 2550 zł

Gdyby jednak w naszym przykładzie Pan Adam nie miał prawa do podwyższonej amortyzacji (ponieważ byłby to lokal nabyty przez niego na rynku pierwotnym) to wówczas stawka amortyzacji wynosiłaby 1,5% czyli 3000 zł. Wówczas koszty roczne wynosiłyby 7 000 zł a tym samym dochód wyniósłby 23 000 zł. Podatek wg zasad ogólnych od takiego dochodu wyniósłby:

23 000 x 18% = 4140 zł.

W tym przypadku zasady ogólne okazałyby się nieoptymalną formą opodatkowania.

 

Analizę opłacalności jednej lub drugiej formy opodatkowania najmu należy przeprowadzić przed zawarciem umowy, zmiana formy opodatkowania jest bowiem możliwa dopiero z początkiem nowego roku podatkowego.

 

20 Comments

  • by Rafal Posted 12 października, 2018 11:11 am

    Pytanie:

    Spółdzielczo-własnościowe mieszkanie z lat osiemdziesiątych kupione przez rodziców w 2004 roku i w tym samym akcie darowane synowi.
    Par. 2 aktu mówi o sprzedaży
    Par. 3 aktu ustala wartość sprzedaży na 125 000 PLN
    Par. 5 aktu mówi o darowiźnie
    Par. 6 aktu ustala wartość darowizny na 125 000 PLN.
    Mieszkanie nie było jeszcze wynajmowane.
    W 2016 roku przekształcone w pełną własność.
    Czy w takim wypadku można samodzielnie ustalić wartość początkową do amortyzacji po cenie rynkowej, np. na 250 000 PLN ?
    Czy trzeba wziąć tą z aktu?

    Z góry dziękuję za odpowiedź 🙂

    pozdrawiam
    Rafał

  • by Rafal Posted 12 października, 2018 11:11 am

    Dodatkowo, prawie własności towarzyszy udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu.
    Wartość udziału w gruncie nie jest podana w żadnym z aktów.
    Wg opłacanych podatków przed podwyżką wynosiła 8000 PLN, po podwyżce (dziękujemy, Panie Prezydencie) 80 000 PLN.
    Czy tą kwotę należy odjąć od wartości początkowej do amortyzacji?
    Od 2019 roku prawo to zostanie przekształcone w pełną własność.
    Czy wtedy wartość początkową będzie należało pomniejszyć o wartość gruntu?

    Przy kwocie z aktu, do amortyzacji będzie 125 000 – 80 000 = 45 000 PLN.
    Przy wartości rynkowej, 250 000 – 80 000 = 170 000 PLN
    Czy dobrze myślę?

    Z góry dziękuję za odpowiedź 🙂

    pozdrawiam
    Rafał

    • by Mariusz Makowski Posted 20 października, 2018 7:54 am

      Po pierwsze: grunt i wieczyste prawo użytkowania nie podlega amortyzacji. Natomiast fakt, że w momencie oddawana w najem jest nieruchomość a nie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oznacza, że można stosować amortyzację i uznałbym, że można ustalać stawkę indywidualną.

    • by Marek Posted 24 października, 2018 1:22 pm

      Rafał, czy mógłbyś przyblizyć w jaki sposób obliczyłes wartość gruntu na podstawie podatku?
      Dodatkowo czy nie powiniennes do wyliczenia wartosci początkowej wziac wartości gruntu z momentu nabycia nieruchomosci czyli 2004r, skoro z tego roku bierzesz cene nabycia?

  • by Maciej Posted 16 stycznia, 2019 8:43 am

    Witam,

    Stosując amortyzację, przykładowo 10% i będziemy dokonywać amortyzacji przez okres 5 lat i sprzedamy to mieszkanie. Czy w takim przypadku są jakieś konsekwencje podatkowe dokonywanych odpisów amortyzacyjnych?

    • by Mariusz Makowski Posted 16 stycznia, 2019 9:56 am

      Dokonane odpisy amortyzacyjne powiększają dochód do opodatkowania (jeśli oczywiście sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu): art. 30e ust. 2 ustawy PIT

  • by CECYLIA Posted 4 lutego, 2019 10:08 am

    Dzień dobry, czy można skumulować kilka mieszkań przykładowo czy można amortyzacje liczyć łącznie jak się ma jedno mieszkanie z rynku wtórnego na wynajem oraz jeden z pierwotnego też na wynajem ? Rozumiem ze z rynku wtórnego można liczyć amortyzacje w wysokości 10 % oraz 1,5 % za pierwotne , czy suma się kumuluje 10 % + 1,5 % ? czy każde mieszkanie i dochód mamy liczyć osobno (za pierwotny i za wtórny)
    Dziękuje za odpowiedz i pozdrawiam,

    Cecylia Małysa-Courtois

    • by Mariusz Makowski Posted 12 lutego, 2019 12:14 pm

      Dla każdego mieszkania liczymy odrębnie amortyzację – ale następnie sumujemy przychody i koszty.

  • by Gosia Posted 13 marca, 2019 3:59 pm

    Dzień dobry, chcę wynająć 2 pokojowe mieszkanie na zasadach ogólnych. Obecnie chcę wynająć 1 z 2 pokoi oraz pozostałe pomieszczenia kuchnia, łazienka, przedpokój. Stanowi to ok. 74 % powietrzni mieszkania. Mam zatem pytanie jak policzyć amortyzację od 74 %, czy od 100 % powierzchni mieszkania. Od września chcę wynająć drugi pokój co będzie wówczas jeśli wpisze amortyzacji 74 % powierzchni ? Proszę o odpowiedź

    • by Mariusz Makowski Posted 13 marca, 2019 10:44 pm

      W tej sytuacji amortyzację stosujemy do części wynajmowanej, czyli w proporcji 74/100 wartości początkowej. Gdy wynajmowane będzie całe mieszkanie wówczas amortyzacji będzie podlegało 100% wartości początkowej.

      • by Gosia Posted 14 marca, 2019 11:18 am

        Dziękuję za odpowiedź. Chciałbym jeszcze zapytać, czy opłaty za mieszkanie dokonane przed najmem jak np. fundusz remontowy, czynsz powiększają amortyzację ?
        Czy meble wykonane we własnym zakresie tez podlegają amortyzacji, jest faktura zakupu materiałów.
        Jednak meble wykonaliśmy sami

        • by Gosia Posted 14 marca, 2019 1:05 pm

          Wyposażenie AGD również wpisujemy jako 74/100 ?

          • by Mariusz Makowski Posted 14 marca, 2019 7:06 pm

            Meble zalicza się do kosztów bezpośrednio . Jeżeli są to meble do wynajmowanych pomieszczeń to w całości będą kosztem

  • by Gosia Posted 15 marca, 2019 9:57 am

    Jeszcze jedno pytanie, a czy można użyczyć nieodpłatnie pozostałą część mieszkania ( drugi pokój) i czy wówczas mogę odliczyć amortyzację od 100 % powierzchni ?

    • by Mariusz Makowski Posted 21 marca, 2019 4:09 pm

      Nie – amortyzacja stanowi koszt uzyskania przychodu, czyli jeżeli nie ma przychodu to i nie ma kosztu.

  • by Grzegorz Posted 15 marca, 2019 12:11 pm

    Dzień dobry,
    wynajmuję mieszkanie ( 3 z 4 pokoi) w najmie prywatnym na zasadach ogólnych.
    W chwili obecnej 1 pokój jest wolny, szukam najemcy.
    Najemca płaci miesięcznie czynsz (1000 zł)+ opłaty eksploatacyjne gaz, prąd, internet (150 zł – ryczałtowo, przez cały rok).
    Nie rozliczam tych opłat na podstawie rachunków.
    Czy opłaty eksploatacyjne są moim przychodem ?
    Czy rachunki za prąd, gaz, internet są moim kosztem ?
    Jeśli tak to w jakiej proporcji.

    • by Mariusz Makowski Posted 21 marca, 2019 4:08 pm

      Przy rozliczeniu najmu na zasadach ogólnych nie ma to większego znaczenia, bo jeżeli uznamy, że opłaty eksploatacyjne, które ponosi najemca są przychodem to jednocześnie dla wynajmującego będą stanowiły koszt.

  • by Piotr Posted 24 kwietnia, 2019 1:25 pm

    Witam Panie Rafale.
    Kupiłem mieszkanie w 2018 i wcześniej było używane przez 5 lat i w ciągu roku sprzedałem to mieszkanie czyli jeszcze w 2018.
    Czy mogę skorzystać z odpisu amortyzacyjnego od najmu i równocześnie skorzystać z 10% amortyzacji ze sprzedaży tego mieszkania?

  • by Piotr Posted 24 kwietnia, 2019 1:28 pm

    I jeszcze jedno pytanie czy mogę zaliczyć do kosztów płacenie firmie za zarządzanie najmem?

  • by Ewelina Posted 4 grudnia, 2020 12:08 pm

    Witam, z tego co czytam w pozostałych wątkach, to posiadanie nieruchomości w PL i opłata podatku od wynajmu ryczałtem nie uczyni mnie w żaden sposób rezydentką podatkową w Polsce, jeśli mieszkam od lat za granicą i również za granicą posiadam centrum życia prywatnego i gospodarczego?
    Zastanawiam się czy jeśli aktualne prawo podatkowe w PL zmieniłoby się w przyszłości diametralnie na moją niekorzyść (np. stawka ryczałtu wzrosłaby znacznie) to mogę zmienić kraj opodatkowania z PL na IRL? Wiem, że mogę się tutaj, za granicą, rozliczać z najmu w PL na zasadach ogólnych, i deklarować to jako dodatkowy przychód, tylko czy jest w PL możliwość takiej zmiany kraju opodatkowania przychodu z wynajmu?

Dodaj komentarz

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Ciołka 13 lok. 207

Warszawa, mazowieckie

Telefon: +48 513 14 11 11

E-mail: makowski@doradca-podatkowy.net.pl