Wynajem jest również własnym celem mieszkaniowym

Wynajem jest również własnym celem mieszkaniowym

 

Kilka dni temu otrzymałem uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 października 2014 r. sygn. III SA/Wa 1028/14, w którym Sąd potwierdził, że przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat na zakup innych mieszkań, które następnie będą wynajmowane pozwala podatnikowi na skorzystanie z tzw. „ulgi mieszkaniowej”.

Tym samym Sąd zgodził się ze stanowiskiem, które w imieniu Klienta wyraziłem w skardze na niekorzystną interpretację Ministerstwa Finansów.

 

W zeszłym roku dla jednego ze swoich klientów uzyskałem interpretację podatkową, zgodnie z którą przeznaczenie środków ze sprzedaży mieszkania na zakup dwóch innych mieszkań spełnia warunki uznania tego wydatku za „własne cele mieszkaniowe”, które dają prawo do ulgi.

Przypadek kolejnego klienta był trochę bardziej skomplikowany. Otóż sprzedał on mieszkanie odziedziczone po babci i za uzyskane środki zamierzał kupić dwa mieszkania (posiłkując się dodatkowo kredytem mieszkaniowym). Klient planuje, że w mieszkaniach tych w przyszłości zamieszkają jego synowie. Do czasu nim to nastąpi mieszkania będą wynajmowane (po to by ograniczyć koszty związane z ich utrzymaniem, a także by częściowo z tych środków spłacać kredyt).

W imieniu klienta wystąpiłem z wnioskiem o interpretację indywidualną. Organ podatkowy zgodził się wprawdzie z tym, że zakup dwóch mieszkań nie musi pozbawiać podatnika prawa do ulgi ale fakt, że mieszkania będą wynajmowane oznacza, zdaniem organu, że wydatek ten nie spełnia warunku przeznaczenia przychodu na „własne cele mieszkaniowe”.

Nie zgadzając się z taką interpretacją złożyłem z imieniu klienta skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

W wyroku z dnia 22 października 2014 r., sygn. III SA/Wa 1028/14 Sąd w całości podzielił stanowisko Skarżącego.

W zaskarżonej interpretacji Minister Finansów stał na stanowisku, że literalne brzmienie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie pozwala na uznanie, że przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania, przeznaczony następnie na nabycie lokali mieszkalnych, które będą wynajmowane nie korzysta ze zwolnienia z podatku.

Sąd nie zgodził się z tym stanowiskiem, uzasadniając, że ze wskazanego przepisu wynika wniosek przeciwny: dla uzyskania wystarczające jest samo nabycie określonych rzeczy, bez względu na sposób ich wykorzystania po nabyciu. W art. 21 ust. 25 ustawy zawarta jest w istocie ustawowa definicja pojęcia „własne cele mieszkaniowe”, użytego w art. 21 ust. 1 pkt 131, i na podstawie tak skonstruowanej definicji należy przyjąć, iż własne cele mieszkaniowe realizuje ten, kto – verba legis – ponosi wydatki m. in. na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu.

W wyroku zwrócono uwagę na to, że Skarżący nabędzie dwa lokale za środki pochodzące ze zbycia odziedziczonego udziału w mieszkaniu należącym do jego zmarłej babki. Dla zaistnienia prawa do zwolnienia ustawa niczego więcej nie wymaga, zatem to czy i w jaki sposób faktycznie będzie wykorzystywane nabyte mieszkanie (w niniejszej sprawie – dwa mieszkania) nie ma żadnego znaczenia prawnego.

Tym samym wykładnia literalna omawianych przepisów każe uznać stanowisko Skarżącego za prawidłowe. Sąd uzasadnił, że również wykładnia systemowa wewnętrzna, a także zasada racjonalności Ustawodawcy potwierdza prawidłowość tego stanowiska.

Orzeczenie WSA w Warszawie kwestionuje dość powszechne stanowisko organów podatkowych, które odmawiają prawa do ulgi podatnikom, którzy przeznaczyli środki ze sprzedaży mieszkania na nabycie lokalu, który został przeznaczony na wynajem.

Tym samym wyrok ten może stać się skuteczną podstawą do prowadzenia sporów z fiskusem a także do występowania z wnioskami o stwierdzenie nadpłaty przez podatników, którzy w związku z niekorzystnym stanowiskiem organu podatkowego dokonali zapłaty podatku.

36 Comments

  • by Justyna Posted 5 czerwca, 2017 11:39 am

    Dzień dobry,
    czy w przypadku wynajmu mieszkania, które odziedziczyłam po zmarłej Mamie w 2015 roku, zostanę pozbawiona ulgi podatkowej, jeśli dochód z wynajmu przeznaczę na pokrycie kosztów najmowanego przeze mnie mieszkania?

    Nie chcę sprzedawać mieszkania po Mamie, a dostałam pracę w dużym mieście, oddalonym o ok. 200 km.

    • by Mariusz Makowski Posted 5 czerwca, 2017 5:13 pm

      W tym przypadku nie ma Pani żadnych obowiązków podatkowych. Opodatkowaniu podlega sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od nabycia. A Pani w dalszym ciągu nie sprzedała nabytego mieszkania, tak więc swobodnie może je Pani wynajmować (oczywiście płacąc z tego tytułu należne podatki). Gdyby jednak sprzedała Pani to mieszkanie przed upływem 5 lat, czyli przed końcem 2020 r. wówczas miałaby Pani do zapłaty podatek, którego można uniknąć przeznaczając przychód ze sprzedaży na „własne cele mieszkaniowe”

  • by mariusz Posted 23 sierpnia, 2017 9:31 am

    Witam. Czy budowa domu {sześć mieszkań plus lokal handlowy na parterze } uprawnia mnie do skorzystania z ulgi, po sprzedaży nieruchomości , na tzw „własne cele mieszkaniowe ” ?

    • by Mariusz Makowski Posted 24 sierpnia, 2017 12:16 am

      Nie, bo charakter inwestycji świadczy o celu gospodarczym a nie o własnym celu mieszkaniowym.

  • by Wiktor Posted 18 września, 2017 1:14 am

    Kupiłem mieszkanie ze środków otrzymanych ze sprzedaży domu otrzymanego w spadku. Podobnie jak w powyższym przypadku, mieszkanie w przyszłości zamierzam przeznaczyć dla syna lub jako mieszkanie na emeryturę. W tym momencie najbardziej rozsądne byłoby wynajecie. Nie mam jednak pewności czy wynajem tego mieszkania, widoczny w zeznaniach podatkowych, nie spowoduje wezwania do zapłaty podatku od sprzedaży domu. Z drugiej strony nie ma sensu, aby mieszkanie było wykorzystane teraz w sposób nieuzasadniony ekonomicznie ze względu na zapis o „własnych celach mieszkaniowych”. Poniższy tekst daje nadzieje na rozwiązanie tego problemu. Czy powinienem bezpośrednio skierować pytanie do Urzędu Skarbowego (Ursynów) w tej sprawie?

    • by Mariusz Makowski Posted 25 października, 2017 8:47 pm

      Może Pan wystąpić o indywidualną interpretację podatkową do Krajowej Informacji Skarbowej. Mimo coraz częściej pojawiających się korzystnych wyroków Sądów to nadal organy podatkowe „krzywym okiem” patrzą na sytuację gdy podatnik wynajmuje mieszkanie, które zostało kupione na „własne cele mieszkaniowe”.

  • by wiesiek Posted 31 października, 2017 7:04 pm

    kilka lat temu kupiłem dom w którym mieszkają 2 osoby mające tam zagwarantowane dożywocie. W tym domu jest zła atmosfera. Ok 1,5 roku temu sprzedaliśmy wraz z ojcem dom jednorodzinny w stanie surowy. Tata miał 50% i ja 50 % wspadku po zmarłej mamie. Wypełniłam właściwy pit i złożyłem do mojego urzędu sarbowego że przeznaczę moje środki ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Czy mogę kupić razem z ojcem inny budynek w lepszej lokalizacji po 50% udziałów . Tam się zamelduje i zmieszkam i tam założe rodzine.
    Będę wdzieczny za odpowiedz.

    • by Mariusz Makowski Posted 1 listopada, 2017 8:40 pm

      Jeżeli dom został przed upływem 5 lat od nabycia to powstaje kwestia rozliczenia podatku (czyli złożenia PIT-39). Podatku można uniknąć jeżeli w ciągu 2 lat przeznaczy Pan (i ojciec) przychód na własne cele mieszkaniowe – może to być kupno nowego budynku wspólnie z ojcem

  • by piotr Posted 7 grudnia, 2017 8:42 pm

    super akcja! zaciekawiło mnie pytanie od Pani Justyny. a jeśli ktoś wykorzystał środki ze sprzedaży mieszkania na kupno nowego które nie spełnia jego oczekiwań (a jest to jedyne mieszkanie) wiec zdecydował się je wynająć czasowo i poszukuje nowego mieszkania sam wynajmując w międzyczasie?

    • by Mariusz Makowski Posted 7 grudnia, 2017 10:36 pm

      Oczywiście stanowisko organów podatkowych może być różne ale jeżeli wynajem takiego mieszkania nie był celem samym w sobie i jest uzasadniony różnymi okolicznościami to nie powinno być wątpliwości, że kupno takiego mieszkania spełniało warunek „własnych celów mieszkaniowych”.

  • by Karolina Posted 9 grudnia, 2017 3:33 pm

    Czy zakupione mieszkanie z bonifikatą moge i sprzedać i calosc przeznaczyć na budowę domu, jesli zdążę z budowa w ciagu 12 miesięcy? Bede wdzięczna za odpowiedz!

    • by Mariusz Makowski Posted 9 grudnia, 2017 6:08 pm

      Tak, może przeznaczyć Pani przychód ze sprzedaży na budowę domu. Czas na dokonanie wydatków to dwa lata licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

  • by mitgal Posted 11 stycznia, 2018 9:36 am

    jesli natomiast nabyłem niruchomość od gminy z bonifikatą i chciałbym je wynająć-na cele mieszkaniowe oczywiście czy z tego tytułu gmina może żadać zwrotu bonifikaty?

    • by Mariusz Makowski Posted 16 stycznia, 2018 11:44 pm

      To nie jest kwestia przepisów prawa podatkowego. Generalnie jednak zwrot bonifikaty jest wymagany w przypadku sprzedaży mieszkania w ciągu 5 lat, więc wynajem nie powinien być problemem.

  • by Ewa Posted 13 maja, 2018 8:43 pm

    Zamierzam sprzedać dom odziedziczony po rodzicach przed upływem 5 lat i środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczyć na zakup dwóch mieszkań , z przeznaczeniem na zamieszkanie moich dwóch synów ( jedno dla każdego z nich).Czy zachowam w tej sytuacji prawo do ulgi podatkowej?Jeśli tak, to ,czy i w jakim terminie mogę dokonać darowizny tych mieszkań dla synów.

    • by Mariusz Makowski Posted 20 czerwca, 2018 10:38 pm

      Odpowiedź, której również możne się Pani spodziewać ze strony urzędu skarbowego: jeśli ma Pani w planach podarowanie tych mieszkań dzieciom to tym samym nie planuje Pani realizować swoich celów mieszkaniowych. Może Pani kupić dwa mieszkania na własne cele mieszkaniowe (czyli będzie Pani właścicielką) a z mieszkań będą korzystały dzieci.

  • by alicja Posted 17 czerwca, 2018 10:39 am

    Witam , jesli kupilam mieszkanie w roku 2017 dla wlasnych celow mieszkaniuowych. czy moge je juz wynajac w roku 2018 ? wyprowadzam sie w inne strony. Stad pytanie j

    • by Mariusz Makowski Posted 20 czerwca, 2018 10:14 pm

      Moim zdaniem jak najbardziej może Pani to zrobić. Fakt, że zmieniły się Pani plany i obecnie będzie Pani wynajmowała mieszkanie nie oznacza, że nie zostało ono nabyte na własne cele mieszkaniowe

  • by Anna Posted 20 czerwca, 2018 1:41 pm

    Dokładnie w takiej samej sprawie dostałam dzisiaj wezwanie do Urzędu Skarbowego. Poinformowano mnie, ze musze zwrócić ulgę od 19% podatku dochodowego wraz z korekta pit 39. Sprawa wygląda tak, że odziedziczyłam udział w mieszkaniu po Babci. Mieszkanie zostało sprzedane a ja za swoją część kupiłam z mężem mieszkanie, które wynajmujemy. co powinnam zrobić?
    pozdrawiam

    • by Mariusz Makowski Posted 20 czerwca, 2018 10:13 pm

      Nie pozostaje nic innego jak spór z organami podatkowymi. Niestety, korzystne dla podatników wyroki sądów z dużym opóźnieniem wpływają na zmianę stanowiska organów podatkowych. Proszę o kontakt jeśli będzie Pani potrzebowała pomocy w reprezentowaniu w sporze z organami podatkowymi.

  • by Ania Posted 23 stycznia, 2019 6:36 am

    Dzien dobry Panu,

    chciałabym zapytać, iż w przypadku kiedy z pieniedzy uzyskanych ze sprzedazy nieruchomosci spadkowej (przed 5 l.) zakupie duze mieszkanie w kamienicy i podzielę na dwa jedynie fizycznie i mniejszą cześć podnajmę, a w wiekszej bede mieszkać to czy fiskus moze miec z tym problem? Dziekuje za odp. Pozdrawiam

    • by Mariusz Makowski Posted 25 stycznia, 2019 5:37 pm

      Być może byłby to „problem” dla organu podatkowego ale w mojej ocenie nie powinno to powodować utraty ulgi mieszkaniowej.

  • by Jacek Posted 6 marca, 2019 12:14 pm

    Czy w PIT-39 można odliczyć wydatki na cele mieszkaniowe które zostały poniesione w lokalach własnych mieszkaniowych wynajmowanych na ryczałt 8,5%? W przyszłości lokale te zamierzam przeznaczyć dla własnej rodziny a obecnie próbuję zredukować koszty ich utrzymania.

    • by Mariusz Makowski Posted 13 marca, 2019 10:51 pm

      To jest jedna z częstszych przyczyn sporów z organami podatkowymi w kwestii definicji pojęcia „własnych celów mieszkaniowych”. Organy podatkowe stoją na stanowisku, że przeznaczenie przychodu ze sprzedaży na zakup czy remont lokali, które są wynajmowane nie jest „własnym celem mieszkaniowym”. Sądy na szczęście nie są tak jednoznaczne ale należałoby się w tej sytuacji przygotować na spór.

      • by Jacek Posted 15 marca, 2019 3:23 pm

        Dziękuję za odpowiedz. W korespondencji z Urzędem Skarbowym powołałem się na korzystny wyrok sądu.
        Ile można mieć najwięcej lokali mieszkaniowych na „własne cele mieszkaniowe”?

        • by Mariusz Makowski Posted 21 marca, 2019 4:06 pm

          Nie ma tutaj reguły, wszystko zależy od uzasadnienia w jaki sposób te nieruchomości spełniają „własny cel mieszkaniowy”

  • by Wojtek Posted 15 kwietnia, 2019 11:41 am

    Witam,
    Zadeklarowałem wydatkowanie połowy uzyskanego przychodu z odsprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, od drugiej połowy już zapłaciłem podatek (kwiecień 2017), do 2018 pozostałą część planuje przeznaczyć na zakup mieszkania pod wynajem. Obecnie mieszkam u teściów z żoną ale zameldowany jestem jeszcze w rodzinnym domu. Czy bezpieczniej jest wynajmować mieszkanie i płacić podatek od wynajmu twierdząc że zakupiłem mieszkanie ale sytuacja się zmieniła i planujemy zamieszkać u teściów. Czy też nie płacić podatku od wynajmu (dość ryzykowne), wynajmować „na czarno” i upierać się że mieszkam tam z żoną.
    Proszę o odpowiedź.

    • by Wojtek Posted 15 kwietnia, 2019 11:51 am

      Po jakim czasie mogę bezpiecznie wynajmować i tłumaczyć się że sytuacja mi się zmieniła i musiałem wrócić do mieszkania z teśćmi.

      • by Tomek Posted 9 lutego, 2020 7:27 am

        Dzień dobry, od 2011 przebywam zagranicą w UE. W 2017 roku odziedziczyłem a następnie w tym samym roku sprzedałem część mieszkania po babci. Zadeklarowałem, że kwotę ze sprzedaży wydam w ciągu 2 lat na własne cele mieszkaniowe. Kwotę ze sprzedaży wydatkowałem w 2019r. na mieszkanie w Warszawie. Razem z żoną planujemy tam mieszkać po powrocie do Polski, najpóźniej na emeryturze. Jest to nasze jedyne mieszkanie, zagranicą mieszkanie wynajmujemy. Czy US może podważyć zastosowanie ulgi mieszkaniowej w tym przypadku? Czy mieszkanie mogę okazjonalnie wynajmować?

        • by Mariusz Makowski Posted 9 marca, 2020 8:29 am

          W przypadku gdy przychód ze sprzedaży nieruchomości zostaje przeznaczony na lokal, który będzie wynajmowany to zawsze istnieje ryzyko, że organ podatkowy będzie kwestionował prawo do ulgi. Niestety, spory takie trwają od wielu lat. Moim zdaniem fakt, że to mieszkanie docelowo ma służyć Państwa colom mieszkaniowym (po powrocie do Polski) powinien być wystarczający do uznania, że tym samym spełnia Pan warunki do ulgi mieszkaniowej.

  • by Dawid Posted 21 stycznia, 2020 11:37 pm

    Witam,
    w 2018 roku otrzymalem od mamy w darowiznie mieszkanie . Chce odczekac 5 lat tak by moc je sprzedac by nie placic podatku. Czy moge w tym czasie wynajmowac komus to mieszkanie i Czy w czasie wynajmu bedzie mi sie liczyl okres 5 lat od nabycia? Bo jakby nie bylo to ktos bedzie mieszkal w tym mieszkaniu a nie ja.
    Dzieki za odpowiedz. Pozdrawiam Dawid.

  • by Magda Posted 24 lutego, 2020 10:45 pm

    Dzień dobry, ja również mam pytanie. Nie mam własnego mieszkania. Od lat razem z dziećmi wynajmuję mieszkanie w większym mieście. Tutaj dzieci chodzą do szkoły, ja pracuje. Siostra w darowiźnie chce przekazać mi mieszkanie w innym małym miasteczku. Chciałabym zapytać, czy mogę wynajmować osobom trzecim darowane mieszkanie (będąc tam zameldowanym), a jednoczesnie nadal mieszkać w dotychczasowym? Nie chce dzieciom zmieniać dotychczasowego życia, a nie ukrywam, poprawiłoby mi to bardzo codzienna sytuacje materialną i w części pokryło moje koszty najmu tutaj. Docelowo, jak dzieci podrosną, planuję zamieszkać w darowanym mieszkaniu. Czy w tej sytuacji również zachowuję ulgę mieszkaniową?

    • by Mariusz Makowski Posted 9 marca, 2020 8:23 am

      Oczywiście może Pani to darowane mieszkanie wynajmować (proszę pamiętać o rozliczeniu podatku z tego tytułu). Kwestia „własnych celów mieszkaniowych” dotyczy tylko sytuacji gdy podatnik sprzedaje mieszkanie przed upływem 5 lat od nabycia i przeznacza przychód na inne cele mieszkaniowe

  • by Beata Posted 19 lutego, 2021 6:40 pm

    Sprzedałam mieszkanie kupione z bonifikata przed upływem 5 lat. Uzyskane pieniądze przeznaczyłam jako wkład własny a na resztę wzięłam kredyt. Planuję by w przyszłości zamieszkała w nim córka. Do tego czasu chcę wynajmować. Czy gmina może w związku z tym wynajmem żądać zwrotu bonifikaty?

  • by Irek Posted 2 kwietnia, 2021 8:58 pm

    Dzień dobry, Mam pytanie. Mam własne mieszkanie w mieście X, ale musiałem się przeprowadzić do miasta Y.
    W mieście X wynająłem swoje mieszkanie i środki z tego wynajmu przeznaczyłem na wynajęcie dla siebie mieszkania w mieście Y.
    Koszty wynajmu mieszkań w mieście Y są dużo wyższe niż w mieście X, więc środki z wynajmu własnego mieszkania w mieście X nie wystarczają na pokrycie kosztów wynajmu mieszkania w mieście Y i muszę jeszcze sporo dopłacać.
    Czy w takiej sytuacji muszę płacić podatek o wynajmowanego własnego mieszkania w mieście X (całość tego dochodu przeznaczam na własne cele mieszkaniowe w mieście Y)?

    • by Mariusz Makowski Posted 6 kwietnia, 2021 9:38 am

      Tak, na opodatkowanie przychodu z wynajmowania mieszkania nie ma wpływu fakt ponoszenia kosztów wynajmowania innego mieszkania

Dodaj komentarz

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Ciołka 13 lok. 207

Warszawa, mazowieckie

Telefon: +48 513 14 11 11

E-mail: makowski@doradca-podatkowy.net.pl